Жилищный Кодекс РФ дополнен статьями 166 – 191 (доп. ФЗ № 271 от 25.12.12 г.), в которых прописан порядок проведения капремонта общего имущества в многоквартирных домах и порядок его финансирования.

Согласно требований ЖК РФ, Правительство ТО приняло ряд нормативных актов по вопросам проведения капремонта в Тульской области.

Постановлением Правительства Тульской области № 307 от 27.06.13 г. создана специализированная некоммерческая организация - «Фонд капитального ремонта Тульской области» - Региональный оператор.

Учредителем регионального оператора от имени Тульской области является министерство строительства и жилищно – коммунального хозяйства Тульской области.

Основными целями деятельности регионального оператора являются обеспечение проведения капремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Тульской области, и обеспечение финансирования капремонта за счет взносов собственников в таких домах, бюджетных средств и иных, не запрещенных законом источников финансирования.

Постановлением Правительства Тульской области № 308 от 28.06.13 г. утвержден порядок проведения мониторинга технического состояния МКД, расположенных на территории Тульской области.

На основании данного постановления, администрациями муниципальных образований созданы комиссии, которые осуществляют сбор, систематизацию и анализ информации о состоянии многоквартирных домов, расположенных на территории муниципального образования с целью необходимости проведения в них капремонта общего имущества дома или отсутствия такой необходимости.

Порядок проведения капремонта общего имущества многоквартирных домов в Тульской области прописан в Законе Тульской области № 1958 от 27.06.2013 г. «О регулировании правоотношений по вопросам проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Тульской области».

Для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта, каждым субъектом РФ формируется и утверждается региональная программа по капремонту.

Региональная власть запланировала проведение капремонта общего имущества многоквартирных домов в Тульской области с 2014 по 2049 год.

Не включаются в региональную программу многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, а также в случае принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен дом для государственных или муниципальных нужд.

Кроме того, каждый регион вправе принять решение не включать в программу капремонта:

- дома, физический износ основных конструкций которых превышает 70%;

- дома, в которых стоимость работ по капремонту на 1 кв. м площади помещений превысит предельную стоимость работ по капремонту, утвержденную субъектом РФ;

- дома, в которых менее трех квартир.

В Тульской области не включаются в региональную программу дома, в которых менее трех квартир.

Региональная программа должна обновляться (актуализироваться) не реже, чем один раз в год (ст. 168 ЖК РФ). При этом из программы будут исключаться многоквартирные дома, которые признаны аварийными и подлежащими сносу и включаться дома, введенные в эксплуатацию, учитываться ранее проведенные ремонты, сроки которых переносятся на более поздний срок.

Законом ТО № 1958 от 27.06.2013 г. утвержден следующий перечень работ и услуг по капремонту общего имущества многоквартирного дома, который будет финансироваться за счет средств фонда капремонта по региональной программе в Тульской области исходя из минимального взноса на капремонт:

- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-,
водоснабжения, водоотведения;

- ремонт, замену, модернизацию лифтов, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

- ремонт крыши;

- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему
имуществу в многоквартирном доме;

- ремонт фасада;

- ремонт фундамента многоквартирного дома;

- устройство пандусов для маломобильных групп населения;

- подготовка проектно – сметной документации.

Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен.

В Тульской области это перечень дополнен (П. № 612 от 28.12.2015 г):

_ установкой пандусов для маломобильных групп населения;

- подготовкой проектно – сметной документации;

- проверка достоверности сметной документации;

- проведение стройконтроля;

- установка ОДУ.

С октября 2014 г. уплата взносов на капитальный ремонт становится обязательной для собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на территории Тульской области, тогда как до этого, собственники самостоятельно решали: собирать средства на капремонт общего имущества дома или отказаться от сбора средств.

Размер взноса за капремонт общего имущества многоквартирного дома утверждается на уровне субъекта РФ.

Минимальный размер взноса на капремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается Правительством Тульской области ежегодно на очередной год до 1 октября года, предшествующему очередному году.

Постановлением правительства Тульской области от 29.10.2021 № 722 с 01 января 2022 года установлены минимальные размеры взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на 2022 год.

Так, минимальные размеры взносов в месяц следующие: для домов с этажностью до двух этажей включительно - 9,40 рубля на квадратный метр общей площади помещения, для домов с этажностью от трех до пяти этажей включительно - 9,45 рубля, для домов от шести и выше этажей - 9,55 рубля, для домов любой этажности, отнесенных к объектам культурного наследия и включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия, - 9,30 рубля.

Постановлением правительства Тульской области от 28.10.2022 № 680 с 01 января 2023 года установлены минимальные размеры взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на 2023 год.

Так, минимальные размеры взносов в месяц следующие: для домов с этажностью до двух этажей включительно - 12,22 рубля на квадратный метр общей площади помещения, для домов с этажностью от трех до пяти этажей включительно - 12,29 рубля, для домов от шести и выше этажей - 12,42 рубля, для домов любой этажности, отнесенных к объектам культурного наследия и включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия, - 12,09 рубля.

Если собственники примут на общем собрании решение об установлении взноса на капремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса, то часть фонда, собранная за счет дополнительных средств, может быть потрачена собственниками на любые работы по капремонту общего имущества

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов накопления фонда капитального ремонта:

1. На счете регионального оператора или как его называют «общий котел».

2. На специальном счете, открытом для конкретного многоквартирного дома.

Если ТСЖ (с количеством квартир не более 30), либо ЖСК самостоятельно управляют домом, то они имеют право открыть специальный счет, на который будут перечислять средства для капремонта своего дома.

Если мн. дом выбрал непосредственное управление домом или находится в управлении управляющей организации, то собственники такого дома могут накапливать средства на капремонт либо на счете регионального оператора, (общий котел), либо выбрать регионального оператор уполномоченным лицом для открытия специального счета для накопления средств на капремонт Вашего дома.

С 2015 г. право быть владельцем специального счета получили управляющие организации.

Каждый из 2-х способов накопления средств на капремонт мн. дома имеет свои преимущества и недостатки.

Если средства накапливаются на счете регионального оператора, то

- региональный оператор обязан следить за своевременным внесением взносов собственниками мн. домов;

- организует сбор платежей, ведение счета, начисление процентов за неуплаченные платежи;

- не требуется брать кредиты в случае недобора денежных средств собственниками мн. дома;

- региональный оператор привлекает подрядчиков для выполнения работ по капремонту мн. домов;

- несет ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ по капремонту общего имущества мн. домов

Главной особенностью такого способа формирования средств на капремонт является то, что взносы, которые собственники перечисляют региональному оператору, становятся имуществом регионального оператора. Это означает, что у собственников появляется право требовать от регионального оператора выполнения капремонта своего дома в объеме и в сроки, определенные региональной программой.

При этом, региональный оператор имеет право средства, полученные от собственников одних мн. домов, которые формируют средства на капремонт на счете регионального оператора, использовать на возвратной основе для финансирования капремонта общего имущества других мн. домов, собственники которых также вносят взносы на счет регионального оператора, при условии, если указанные мн. дома расположены на территории одного муниципального района или городского округа.

В случае необходимости проведения отдельных видов работ по капремонту общего имущества дома раннее срока, установленного региональной программой, собственники помещений, накапливающие средства в «общем котле», обязаны будут принять решение о сборе дополнительных взносов на выполнение данных видов работ. При этом, уплата таких платежей не может начинаться ранее, чем за три месяца до конечного срока выполнения указанных работ (ст. 158 ЖК РФ).

Если собственники мн. дома накапливаются средства на специальном счете, то :

- На спецсчете могут накапливаться денежные средства только для одного мн. дома;

- денежные средства, которые находятся на спецсчете, принадлежат собственникам помещений в мн. доме;

-средства со спецсчета могут расходоваться только на проведение капремонта того дома, собственники которого сформировали данный фонд;

- собственники помещений в доме при принятии решения общим собранием, могут использовать в случае необходимости для проведения капремонта общего имущества своего дома средства со спецсчета в любое время.

Недостатки накопления средств на спецсчета в том, что в случае недобора средств для выполнения работ по капремонту общего имущества дома, необходимо будет брать кредиты, платить проценты по кредитам., искать поручителя, уполномоченное лицо, которое будет брать кредит на капремонт дома.

Для открытия спецсчета на капремонт Вашего дома необходимо провести общее собрание собственников помещений в доме в соответствии с требованиями, прописанными в пункте 4, статьи 170 ЖК РФ.

Способ формирования фонда капремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.1, ст. 173 ЖК РФ)

При этом, переход со специального счета в общий котел осуществляется в течении одного месяца, а переход с «общего котла» на спецсчет только через год после принятия такого решения общим собранием собственников помещений в доме (ст. 5, ЗТО № 1958 от 27.06.2013 г.).

В случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.

Операции с денежными средствами на специальном счете

Операции с денежными средствами фонда капитального ремонта могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества, при предоставлении следующих документов:

- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества

- договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества

- акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору.

Проведение работ по капремонту осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в доме. Если такое решение в установленные законом срок собственниками не принято, то капремонт проводится на основании решения органа местного самоуправления.

Если собственники накапливают средства на капремонт дома на специальном счете и к моменту выполнения необходимых работ не накапливают требуемую сумму, то вместе со своими накоплениями по решению органа местного самоуправления переводятся к региональному оператору в «общий котел» и последний будет выполнять требуемые работы по капремонту.

Если собственники накапливают средства на капремонт на счете регионального оператора (общий котел) и приняли решение о проведении капремонта общего имущества в более ранние сроки, чем установлены региональной программой, то они имеют право принять на общем собрании решении о дополнительном взносе для оплаты указанных работ и услуг по капремонту общего имущества своего дома.

Выбор подрядчика

Если собственники формируют фонд в «общем котле» на счете регионального оператора, то подрядчика выбирает региональный оператор на конкурсной основе.

Если собственники формируют фонд капремонта на специальном счете, то за обеспечение проведения капремонта и его результаты отвечают сами собственники. Они вправе принять решение общим собранием о выборе организации для выполнения работ по капремонту и поручить ТСЖ, УК, уполномоченному ими лицу выступить Заказчиком на работы по капремонту и контролю их выполнения.

КОНТРОЛЬ ЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА.

В соответствии с требованиями ст. 186 ЖК РФ, контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово - бюджетной сфере, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации:

1) осуществляет контроль за использованием региональным оператором средств, полученных в качестве государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта, а также средств, полученных от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

2) направляет региональному оператору представления и (или) предписания об устранении выявленных нарушений требований законодательства Российской Федерации.

3. Органы государственного финансового контроля субъектов Российской Федерации и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетная палата Российской Федерации, контрольно - счетные и финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований осуществляют финансовый контроль за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации.