Разъяснения экспертов

Почему собственников многоквартирных домов обязали уплачивать ежемесячные взносы на капремонт?

В декабре 2012 г. В Жилищный Кодекс РФ внесены изменения и дополнения, согласно которым все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны вносить плату за капремонт общего имущества своего дома.

Согласно ч.1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Кто освобожден от уплаты взносов на капремонт?

От обязанности уплаты взносов на капремонт общего имущества многоквартирного дома освобождены наниматели муниципального жилья, собственники помещений, дома которых признаны аварийными и подлежащими сносу, а также, собственники помещений в доме, в отношении которых принято решение правительством Тульской области или органом местного самоуправления об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Кто устанавливает размер взноса на капремонт многоквартирных домов?

Согласно ст. 156 ЖК РФ, минимальный размер взноса на капремонт общего имущества многоквартирных домов устанавливает субъект РФ.

Согласно ст. 5 ЗТО № 1958 от 27.06.2013 г., минимальный размер взноса на капремонт общего имущества многоквартирного дома Правительство ТО будет устанавливать ежегодно до 1 ноября предшествующего очередному году.

Постановлением правительства Тульской области от 23 октября 2023 г. N 648 с 1 января 2024 года установлен следующий размер минимального взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах:

- одно- и двухэтажные МКД – 12,22 руб./кв.м;

- трех- и пятиэтажные МКД – 12,29 руб./кв.м;

- МКД свыше 6 этажей – 12,42 руб./кв.м;

- дома-объекты культурного наследия – 12,09 руб./кв.м.

Собственники помещений на общем собрании могут принять решение об установлении ежемесячного взноса на капремонт в большем размере, чем установленный минимальный размер взноса.

Когда собственники обязаны начать вносить взносы на капремонт своего дома?

Обязанность по внесению взносов на капремонт возникает у собственников многоквартирных домов через 8 месяцев после опубликования региональной программы по капремонту субъектом РФ. (ч.3 ст. 5 ЗТО № 1958 от 27.06.2013)

Жители Тульской области начали вносить взносы на капремонт с 1 октября 2014 г.

За счет каких средств будет проводиться капитальный ремонт общего имущества в МКД?

Капитальный ремонт будет проводиться за счет средств, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, капитальный ремонт может проводиться на средства государственной поддержки, средства бюджета Тульской области и муниципальных образований, которые предусмотрены соответствующими региональными и муниципальными программами.

Какие именно работы будут проводиться по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов?

Этот перечень определен на федеральном уровне (ст. 166 ЖК РФ) и включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Законом Тульской области от 27.06.2013 г. 1958 «О регулировании отдельных правоотношений по вопросам проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Тульской области» утвержден минимальный перечень работ и услуг по капремонту общего имущества дома.

Постановлением правительства Тульской области от 28.12.2015 г. № 612 этот перечень дополнен следующим видом работ и услуг:

1) установка пандусов для маломобильных групп населения;

2) разработка проектной документации в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

3) проверка достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта в случаях, предусмотренных пунктом 1(1) Положения о проведении проверки достоверности определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, финансирование которых осуществляется с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в уставных (складочных) капиталах которых составляет более 50 процентов, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 мая 2009 года N 427.

4) проведение строительного контроля в процессе капитального ремонта объектов капитального строительства в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

5) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа);

6) разработка сметной документации.

Как определялась очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах?

Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта на основании сведений технических (кадастровых) паспортов многоквартирных домов с учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации в соответствии со следующими критериями очередности:

1) износ многоквартирного дома;

2) срок эксплуатации многоквартирного дома (год постройки);

3) количество или объем конструктивных элементов, требующих ремонта;

4) дата последнего капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

5) наличие принятого собственниками помещений в многоквартирном доме решения об уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный правительством Тульской области;

6) собираемость взносов на капитальный ремонт, выраженная в процентах.

Порядок применения указанных критериев утвержден правительством Тульской области. ( Ст.7 ЗТО №1958 от 27.06.2013)

Каким образом собственники многоквартирных домов должны накапливать средства на капремонт общего имущества своего дома?

Жилищным Кодексом определено 2 способа накопления средств на капремонт своего дома:

1) перечисление взносов на специальный счет в кредитной организации;

2) перечисление средств на счет регионального оператора.

Кто может открыть специальный счет для накопления средств на капремонт многоквартирного дома?

Владельцем специального счета могут быть (на основании ст. 175 ЖК РФ):

1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом;

2) жилищный кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом ;

3) региональный оператор;

4) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.

Если собственники помещений в многоквартирном доме выбирают в качестве владельца специального счета регионального оператора, то кто будет выбирать банк в котором будет открыт данный счет? Собственники смогут иметь влияние на выбор банка (процент ставки и т.д.) или все решит за них региональный оператор?

Согласно части 4 статьи 170 ЖК РФ в случае, если собственники выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет, должна быть определена решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ. В случае, если собственники не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует установленным ЖК РФ требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение регионального оператора.

Частью 2 статьи 176 установлено, что специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, соответствующих требованиям, установленным Правительством Российской Федерации. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети "Интернет".

Требования установлены Постановлением Правительством Российской Федерации N 454 от 23 мая 2016 г.

Так, в конкурсе могут принимать участие российские кредитные организации, соответствующие на дату подачи заявки на участие в конкурсе следующим требованиям:

а) одновременное наличие у кредитной организации не менее 2 кредитных рейтингов не ниже уровня "A+(RU)" по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации кредитного рейтингового агентства Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство (Акционерное общество), или не ниже уровня "ruA+" по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации кредитного рейтингового агентства Акционерное общество "Рейтинговое агентство "Эксперт РА", или не ниже уровня "A+.ru" по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации кредитного рейтингового агентства общество с ограниченной ответственностью "Национальные Кредитные Рейтинги", или не ниже уровня "A+|ru|" по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации кредитного рейтингового агентства общество с ограниченной ответственностью "Национальное Рейтинговое Агентство";

б) размер собственных средств (капитала) не менее 250 млрд. рублей по имеющейся в Центральном банке Российской Федерации отчетности на день проверки соответствия российской кредитной организации.

Если многоквартирным домом управляет УК, то могут ли собственники такого дома накапливать средства на капремонт на специальном счете?

Да, могут. Для этого собственники такого многоквартирного дома должны провести общее собрание в соответствии с требованиями ст. 45 – 48 ЖК РФ и выбрать уполномоченным лицом для открытия специального счета на дом регионального оператора или управляющую организацию. Кворум для принятия решения - более 50% от общего количества голосов собственников.

Кроме этого в повестку общего собрания должны быть включены вопросы в соответствии с требованиями п.4, ст. 170 ЖК РФ:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

2) владелец специального счета;

3) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Кто в Тульской области является региональным оператором и в чем заключается его деятельность?

Это специализированная некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта Тульской области», учредителем которой является Тульская область в лице правительства Тульской области.

Функции регионального оператора следующие (ч.2 ст.4 ЗТО № 1958 от 27.06.2013):

1) аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в МКД;

2) открытие на свое имя специальных счетов, если собственники помещений в МКД на общем собрании выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета;

3) осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту;

4) финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в пределах средств этих фондов капитального ремонта;

5) взаимодействие с органами государственной власти Тульской области и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта;

6) принятие мер, направленных на взыскание задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД;

7) получение кредитов, займов в целях реализации региональной программы капитального ремонта;

8) иные предусмотренные законодательством функции.

Кто и из каких средств содержит регионального оператора? Не идут ли средства, собираемые собственниками на капремонт дома на зарплаты сотрудникам Фонда капремонта?

В соответствии с ч. 3 ст. 179 ЖК РФ средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

Согласно ч.4 ст.4 Закона Тульской области от 27.06.2013 N 1958-ЗТО, обеспечение административно-хозяйственной деятельности регионального оператора осуществляется за счет средств бюджета Тульской области в объеме, предусмотренном ежегодно в законе Тульской области о бюджете Тульской области на очередной финансовый год и плановый период.

В чем отличие между накапливанием денежных средств на счете регионального оператора и на специальном счете?

Если средства накапливаются на счете регионального оператора, то

1) региональный оператор обязан следить за своевременным внесением взносов собственниками мн. домов;

2) организует сбор платежей, ведение счета, начисление процентов за неуплаченные платежи;

3) не требуется брать кредиты в случае недобора денежных средств собственниками многоквартирного дома;

4) региональный оператор привлекает подрядчиков для выполнения работ по капремонту многоквартирных домов;

5) несет ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ по капремонту общего имущества многоквартирных домов;

6) главной особенностью такого способа формирования средств на капремонт является то, что взносы, которые собственники перечисляют региональному оператору, становятся имуществом регионального оператора.

Это означает, что у собственников появляется право требовать от регионального оператора выполнения капремонта своего дома в объеме и в сроки, определенные региональной программой.

Также, региональный оператор имеет право средства, полученные от собственников одних многоквартирных домов, которые формируют средства на капремонт на счете регионального оператора, использовать на возвратной основе для финансирования капремонта общего имущества других многоквартирных домов, собственники которых также вносят взносы на счет регионального оператора, при условии, если указанные многоквартирного дома расположены на территории одного муниципального района или городского округа.

А если собственники накапливают средства на специальном счете, то:

1) на специальном счете могут накапливаться денежные средства только для одного многоквартирного дома;

2) денежные средства, которые находятся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в данном доме;

3) средства со специального счета могут расходоваться только на проведение капремонта того дома, собственники которого сформировали данный фонд;

4) собственники помещений в доме при принятии решения общим собранием могут использовать в случае необходимости для проведения капремонта общего имущества своего дома средства со специального счета в любое время.

5) собственники самостоятельно организуют проведение капитального ремонта общего имущества, принимая на себя все связанные с этим риски. (Согласно Постановлению Конституционного суда Российской Федерации от 12.04.2016 года № 10-П)

Недостатки накопления средств на спецсчете в том, что в случае недобора средств для выполнения работ по капремонту общего имущества дома, необходимо будет брать кредиты, платить проценты по кредитам, искать поручителя, уполномоченное лицо, которое будет брать кредит на капремонт дома.

А если по региональной программе ремонт многоквартирного дома запланирован на более поздний срок, а ремонт требуется сейчас, как быть в таком случае?

Согласно ст. 158 ЖК РФ, если собственники накапливают средства на капремонт дома на счете регионального оператора и приняли решение о проведении капремонта общего имущества в более ранние сроки, чем установлены региональной программой, то они имеют право принять на общем собрании решение о дополнительном взносе для оплаты указанных работ и услуг по капремонту общего имущества своего дома.

Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, могут принять решение о проведении капитального ремонта в любое время, при условии, если на счете достаточно денежных средств для выполнения работ и (или) услуг по капитальному ремонту.

А если собственники многоквартирного дома не примут решение о выборе способа формирования средств на капремонт, то где будут накапливаться их взносы?

Согласно ч.7 ст. 170 Жилищного кодекса РФ и ч.4 ст. 5 ЗТО № 1958 от 27.06.13 г, в случае, если собственники многоквартирных домов в срок, установленный субъектом РФ не выберут способ формирования средств на капремонт, то в течении месяца по истечении данного срока, указанное решение принимается органом местного самоуправления, и в течении 5 дней с даты принятия такого решения, орган местного самоуправления направляет такое решение региональному оператору и собственникам мн. дома.

Как будут уплачиваться взносы по жилым и нежилым помещениям, если они находятся в муниципальной или федеральной собственности? Кто будет платить? Кто контролирует оплату? Как будут взыскиваться долги?

Осуществлять взносы на капитальный ремонт в минимальном размере обязаны все собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме, включенном в региональную программу капитального ремонта, вне зависимости от категории собственника.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, учет и контроль уплаты взносов, в том числе взыскание задолженности, осуществляется региональным оператором, а в случае формирования фонда на специальном счете — в соответствии с решениями собственников помещений в МКД.

Можно ли закрыть специальный счет в одном банке и открыть в другом, если тот предлагает более выгодные условия?

Можно, ограничений в этом случае никаких не предусмотрено.

Согласно ч.3 ст.176 Жилищного кодекса РФ договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания о замене кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

Остаток денежных средств при закрытии специального счета перечисляется по заявлению владельца специального счета на специальный счет, открытый в другой кредитной организации

Каков порядок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме?

Проведение капитального ремонта осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Не менее чем за 3 месяца до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в вашем доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, или же региональный оператор, представляет собственникам предложения:

1) о сроке начала капитального ремонта;

2) о необходимом перечне работ и (или) услуг;

3) о стоимости работ;

4) о порядке финансирования капитального ремонта;

5) об источниках финансирования капитального ремонта;

6) другие предложения, связанные с проведением капремонта.

Не позднее чем через 3 месяца с момента получения предложений собственники помещений обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение, утверждающее:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимую стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

(На основании ст.189 Жилищного кодекса РФ и п. 3. Постановления Правительства Тульской области от 27.06.2013 № 840)

Если собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в течение 3-х месяцев не приняли решение о проведении капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение месяца со дня истечения указанного срока принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта. (п.6. ст.189 Жилищного кодекса РФ)

Если в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, этот ремонт не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на нем, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения. (п.7 ст.189 Жилищного кодекса РФ)

Что является основанием для перечисления банком средств со специального счета?

Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений, содержащий решение такого собрания о проведении соответствующих работ (заказе услуг) или о заключении договора с банком о привлечении кредита, с указанием такого банка, размера и цели кредита;

2) договор об оказании услуг и (или) выполнении работ по капитальному ремонту;

3) акт приемки выполненных работ (услуг) по указанному договору (кроме осуществления операции по выплате аванса в размере тридцати процентов от стоимости работ, услуг);